1. Introdução

O presente texto propõe-se a examinar a possibilidade de, com base em  compromisso de compra e venda de imóvel, determinados sujeitos  reivindicarem a propriedade e exigirem a outorga da escritura por meio extrajudicial. 

Com se verá adiante, tal novidade foi introduzida em nosso ordenamento  por meio da Lei 14.382/22 que, dentre outros temas, concebeu a figura da  adjudicação compulsória extrajudicial no art. 216-B na Lei de Registros  Públicos – LRP (Lei 6.015/73). 

2. Adjudicação compulsória: contornos essenciais

O compromisso de compra e venda de bem imóvel tem natureza de contrato preliminar, por meio do qual o promitente vendedor compromete-se a  transferir ao promitente comprador a propriedade do bem imóvel, mediante o  pagamento do preço. 

O pagamento do preço faz surgir para o adquirente o direito de obter a  escritura definitiva da compra e venda, nos termos do instrumento particular. A  recusa do vendedor em outorgar a escritura autoriza que se requeira a  adjudicação compulsória do imóvel. 

Há uma série de regras que se destinam a disciplinar a adjudicação  compulsória de imóveis no Brasil. Pede-se licença para sumariar apenas as  principais, que serão suficientes para fixar as premissas necessárias à  compreensão da estrutura legislativa que o instituto possui em nosso  ordenamento.

O Decreto-Lei 58/37, que trata do loteamento e da venda de terrenos  para pagamento em prestações, contém duas regras relevantes sobre o tema.  O art. 16 consigna que a recusa do compromitente em outorgar a escritura  definitiva faz surgir para o compromissário o direito de exigir tal conduta por  meio da ação de adjudicação compulsória. O art. 22, por sua vez, determina  que o pagamento do preço por força de compromisso de compra e venda e  cessão de direitos de imóveis não loteados, sem cláusula de arrependimento,  conferem o direito à adjudicação compulsória, nos termos do aludido art. 16. 

O art. 25 da Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano,  também reconhece o direito à adjudicação compulsória com base em  compromisso de compra e venda, cessões e promessas de cessão de imóvel.

Ainda, os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil também conferem ao  promitente comprador o direito de exigir do vendedor (ou de terceiros, a quem  os direitos forem cedidos) a outorga da escritura definitiva, nos termos do contrato preliminar. Se houver recusa, o sujeito poderá pleitear a adjudicação  compulsória judicialmente.

Contudo, há casos em que o adquirente opõe resistência em receber a  escritura definitiva e registrar a propriedade do imóvel em seu nome. Trata-se  do que se convencionou chamar de hipótese de adjudicação compulsória  inversa.

Assim, tanto o vendedor quanto o adquirente possuem direito à  adjudicação compulsória.

O STJ firmou entendimento no sentido de que “O direito à adjudicação  compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda  no cartório de imóveis” (Súmula 239 do STJ). Com isso, afastou-se a ideia  restritiva de que somente os compromissos de compra e venda registrados é  que autorizariam a adjudicação compulsória do imóvel.

Portanto, para que o sujeito tenha direito de exigir a outorga da escritura  definitiva, será necessária a presença dos seguintes requisitos: (i)  compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento e (ii)  pagamento do preço.

3. Adjudicação compulsória pela via judicial

Tradicionalmente, somente era admitida a adjudicação compulsória pela  via judicial. 

Ao tempo do CPC de 1973, tal providência era postulada com base no art. 466-B:

“Se aquele que se comprometeu a concluir o contato não cumpriu a  obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá  obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”. 

O CPC de 2015 não repetiu textualmente tal disposição. Hoje, no  entanto, exerce-se a pretensão à emissão de declaração de vontade por meio  da demanda prevista no art. 501, cuja “sentença que julgar procedente o  pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da  declaração não emitida”. 

De mais a mais, o próprio regramento de direito material (exposto no  tópico antecedente) indicava a necessidade de propositura de ação judicial  para exigir a outorga da escritura definita. 

4. Adjudicação compulsória extrajudicial

Esse panorama foi alterado com o advento da Lei 14.382/2022, que  inseriu o art. 216-B na LRP. O novo regramento, que está em vigor desde  28.6.2022, criou a figura da adjudicação compulsória extrajudicial.

4.1. Definição 

O art. 216-B da LRP autoriza que um sujeito exija de sua contraparte a  outorga da escritura definitiva de um bem imóvel, extrajudicialmente, desde que  preenchidos determinados requisitos. 

O caput do art. 216-B deixou claro que a via extrajudicial é uma  faculdade da parte interessada, ao consignar que “Sem prejuízo da via  jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de  venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel”. Ou seja, caso deseje, a parte  poderá ingressar com a ação judicial de adjudicação compulsória. Há, agora,  dois caminhos para se atingir o mesmo resultado. 

4.2. Legitimidade

O art. 216-B da LRP reconheceu a legitimidade do promitente comprador  (adquirente), de qualquer de seus eventuais cessionários, do promitente  cessionário de seus sucessores e do promitente vendedor. 

Com isso, reafirma-se a ideia de que tanto o vendedor quanto o  adquirente podem causar embaraços à transferência definitiva da propriedade.  Logo, ambos têm legitimidade para exigir extrajudicialmente da contraparte a  outorga da escritura definitiva do imóvel.

4.3. Requisitos

O pedido de adjudicação compulsória extrajudicial, a ser submetido ao  cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, deverá ser instruído com  os seguintes documentos: 

a) Instrumento de promessa de compra e venda. Caso tenha havido cessão ou  sucessão, serão também necessários tais documentos comprobatórios. 

b) Prova do inadimplemento. Neste caso, o inadimplemento será caracterizado  pela não celebração da escritura para a transmissão da propriedade, no  prazo de quinze dias, contados da entrega da notificação extrajudicial.  Exige-se que a notificação seja promovida pelo oficial do registro de imóveis  da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro  de títulos e documentos.  

c) Certidão dos distribuidores judiciais da comarca da situação do imóvel,  comprobatória da inexistência de litígio envolvendo o instrumento de  promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação extrajudicial. 

d) Comprovante de pagamento do ITBI.  

e) Procuração outorgada a advogado, contendo poderes especiais para o ato. 

Preenchidos tais requisitos e pagas as respectivas custas cartoriais, o  oficial do registro de imóveis procederá ao registro do domínio em nome do  adquirente, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de  cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

5. Conclusão

Ao admitir a adjudicação compulsória extrajudicial, o novo art. 216-B da  Lei de Registros Públicos seguiu a tendência de permitir que certos litígios,  antes dependentes da intervenção jurisdicional obrigatória, agora possam ser  resolvidos de forma mais simples e eficaz em ambiente extrajudicial.